Entrevista com Ciro Biderman
O preço de imóveis funciona mais ou menos como o fígado no corpo humano. Retém tudo o que acontece em um bairro ou em uma região da cidade. A analogia foi usada pelo professor no curso de Administração Pública e Governo da Fundação Getulio Vargas e chefe de gabinete da Secretaria Municipal de Transportes (SPTrans), Ciro Biderman, para introduzir o tema da gentrificação na entrevista a seguir. O termo é um anglicismo derivado de gentry, que quer dizer pessoa “boa família” ou de “família nobre”, e significa o movimento de “expulsão” de antigos moradores de um local – sobretudo inquilinos – devido à excessiva valorização do valor dos imóveis em decorrência de obras de revitalização urbana.
Como exatamente ocorre esse processo? Existem mecanismos públicos capazes de evitar a gentrificação?
Quando se renova uma área urbana, o preço dos imóveis tipicamente aumentam. Funcionam mais ou menos como o fígado no corpo humano. Retém tudo o que acontece no bairro ou região. Quando os preços não sobem significa que a renovação feita no bairro provavelmente não gerou nenhuma melhoria de bem estar para a população.
Há casos, no entanto, em que essa mais valia urbana, gerada pelo movimento de passar de uma situação não renovada para uma situação renovada, é capturada pelo poder público na forma de impostos ou contribuições.
Para o proprietário do imóvel, teoricamente, esse seria um caso em que o imposto se capitalizaria no preço do imóvel que, no limite, permaneceria igual caso fosse possível taxar tudo o que foi gerado de valorização para a área.
Do ponto de vista de um novo comprador, em vez de ele pagar tudo para o proprietário anterior, pagará uma parte para o proprietário anterior e outra parte para o governo na forma de impostos. Um diferença possível para o novo comprador é que tipicamente os impostos são cobrados ao longo dos anos enquanto o imóvel é pago de uma vez.
Então se o morador for proprietário ele não ganha e nem perde quando o poder público faz a captura da mais valia? Já o inquilino é o grande perdedor…
Sim. Via de regra, se você não tem uma compensação tributária ao fazer a renovação do bairro, o preço dos imóveis aumenta. Para os proprietários correntes isso significa um aumento de riqueza. Se vender a propriedade, ele monetiza a sua riqueza. O grande problema de gentrificação é de fato para quem aluga a propriedade. O movimento de melhoria faz aumentar o valor dos aluguéis. E aí tanto faz a taxação, pois ou aumenta o aluguel ou aumentam os impostos. O locatário é o grande prejudicado. Esse cara é que é expulso.
Nos Estados Unidos existe um sistema chamado rent control e o rent stabilized para proteger moradores de aumentos abusivos e do efeito da gentrificação. Foi aplicado, por exemplo, na região do Soho, em Nova York, que passou por um grande processo de revitalização a partir dos anos 1980. Lá, os proprietários podem apenas reajustar o valor dos aluguéis de acordo com o índice de inflação.
Então essa política social americana surgiu no Soho?
Não. Essas medidas são do final da Segunda Guerra. Quando se está em guerra, os recursos são todos alocados para o conflito e naquela época o mercado de construção parou. Sabia-se que um contingente enorme de soldados ia voltar querendo alugar ou comprar imóveis. Isso poderia gerar uma pressão muito grande sobre os preços. Os americanos tinham a consciência, bem maior do que hoje em dia, de que pressão sobre os preços dos imóveis não era boa para a economia. Então criaram esses mecanismos em várias grandes cidades. Muitos já os aboliram porque com o tempo a oferta foi se aproximando da demanda. Foi mantido apenas em Nova York e muitas famílias foram protegidas da gentrificação. O Lower East Side [região no Sudeste de Manhattan], depois das reformas por que passou, ainda tem muito morador de classe média baixa graças ao rent control.
Esse tipo de mecanismo, no entanto, torna o mercado muito bom para quem está dentro, mas ruim para quem quer entrar. É o chamado dilema de Luiz Gonzaga: quem tá fora não entra e quem tá dentro não sai.
Há uma expectativa de que uma eventual revitalização das áreas por onde passa o “Minhocão” na região central de São Paulo provoque o efeito da gentrificação. Políticas como o rent control se adaptariam aqui?
O “Minhocão” está super bem localizado. Se você andar uma quadra em direção ao bairro de Higienópolis [bairro de classe média alta na região central], o preço do imóvel aumenta de maneira incompatível com a distância. Claro que o preço na cidade varia, mas ali há um exagero devido à desvalorização que veio com o viaduto. Tem prédios excelentes, tem metrô, corredor de ônibus e seria bem atrativo fazer um controle de aluguéis como o de Nova York, exceto porque essa é uma política que tem consequências indesejáveis, como ficar repassando o contrato para os amigos. O rent control gera uma falta de oferta artificial de imóveis. Enfim, é uma politica pública complexa de ser implementada.
Já tivemos no Brasil alguma política parecida?
Tivemos uma política generalizada ligada à estabilização da inflação em que os proprietários tinham grande dificuldade de liberar os imóveis alugados até surgir a Denúncia Vazia [Lei nº 8.245, de 1991, que permitiu a retomada do imóvel sem que fosse necessário ter uma justificativa]. A política americana do pós guerra também tinha a ver com a inflação. Mas mercado imobiliário é complexo porque demora a regular e vira uma barreira para o crescimento econômico.
Como assim?
Na origem da economia moderna, Adam Smith, [David] Ricardo e [Thomas] Malthus, pegando o final do século XVIII e começo do XIX, quando esses caras estavam escrevendo, a terra era o elemento chave na estrutura deles. Mas o valor da terra vai-se perdendo porque cai sua proporção no PIB por dois motivos: por causa da revolução tecnológica na agricultura e por causa do elevador, que permitiu verticalização das cidades. Então, quando ocorre a segunda Revolução Industrial, muito mais violenta que a primeira, o valor da terra já não é tão relevante dentro da economia.
Mas ainda que a terra no geral não seja um entrave ao crescimento econômico, a terra urbana em cidades que estão “bombando” é um ativo muito raro. Aqui em São Paulo, a gente tem uma questão com garagem de ônibus. Onde eu consigo juntar 50 mil metros quadrados em uma cidade como São Paulo? Outro caso radical é o do Vale do Silício em São Francisco [EUA]. Um aluna minha foi fazer uma pós-graduação em Stanford e o aluguel de um quarto era de US$ 1.800. Isso é uma barreira ao crescimento porque teria muito mais gente morando em São Francisco ou no Vale do Silício se os preços não fossem tão altos. Gente ganhando pouquíssimo no Nebrasca poderia se mudar para o Vale do Silício e ganhar salários melhores. Só que essa pessoa não vai porque o aluguel come tudo o que ganharia a mais de salário. Isso faria os salários do Vale do Silício caírem um pouco porque teria mais gente, mas a concorrência aumentaria a produtividade. Teria um efeito no crescimento considerável. Os preços altos de imóveis é comparável a não se permitir migração entre países.
Um processo muito pesado de gentrificação tem efeitos deletérios sobre a economia local. Uma delas é parar o fluxo de trabalhadores. São Paulo é o que é graças aos seus fluxos migratórios: dos estrangeiros na virada do século XIX para o XX e dos nordestinos nos anos 1970. Parar esse fluxo migratório é um limite forte ao crescimento de uma cidade. Então, um processo de gentrificação muito pesado pode impedir que se tenha alguns tipos de mão de obra necessários. E também prejudica a entrada de jovens estudantes de fora. Acabam sendo contratados pelo mercado os jovens mais ricos, com dinheiro para morar na cidade, e não os mais brilhantes.
Em sua opinião o que seria uma boa solução para a gentrificação?
Uma solução seria tributar os proprietários atuais e se quiser ser superjusto só tributar se a pessoa vender o apartamento. Ela vende o apartamento mas quem compra tem de pagar uma quantia adicional para a Prefeitura. Isso faria com que o proprietário recebesse pelo imóvel exatamente o que ele receberia antes da renovação.
(Complemento da reportagem Sobre cidades… e pessoas )
